Les 4 étapes indispensables à respecter avant de mettre mon bien en meublé touristique

A Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants, la location de courte durée d’un bien immobilier, sur une plateforme de type Airbnb dépend de trois critères cumulatifs et indépendants, à savoir :

• de son usage au regard du code de la construction (étape 1);
• de son affectation, de la destination de l’immeuble pour les immeubles soumis au régime de la copropriété (étape 2) ;
• de sa destination au sens du droit de l’urbanisme (étape 3).

Une fois ces trois étapes réalisées, n’oubliez pas d’enregistrer votre meublé auprès de la Mairie du lieu de situation de votre bien (étape 4).

L'avocate Lorène Derhy détaille dans cet article chacune de ces étapes.

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ETAPE 1 : Quel est  l’usage de mon bien au regard des règles du droit de la construction? 

A Paris et dans l’ensemble des trois départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine- Saint- Denis et Val-de-Marne), ainsi que dans les villes de plus de 200.000 habitation, une réglementation spécifique s’applique à la location saisonnière en imposant la transformation des « locaux à usage d’habitation » en locaux à un « autre usage » (commercial, hôtelier…), dès lors qu’il ne s’agit pas de la résidence principale du propriétaire.

Comment connaître l’usage de mon local ?

Les locaux sont réputés à « usage d’habitation » dès lors qu’ils avaient cet usage en FAIT au 1er janvier 1970 et sous réserve que cet usage n’ait pas été modifié ultérieurement en DROIT par le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable (avec ou sans travaux).

L’affectation à un usage “autre que de l’habitation” au 1er janvier 1970 peut être prouvé par tous moyens (fiche de revision foncière, actes notariés, baux en vigueur en 1970, relevé de taxe professionnelle…). 

Cette recherche n’a d’intérêt que dans le cas où le local est décrit comme étant à « usage d’habitation » et que vous souhaitez pouvoir contester cet usage. 

Obtenir l’autorisation du changement d’usage pour louer mon local d’habitation sur Airbnb

Si vos locaux sont réputés à « usage d’habitation » dès lors qu’ils avaient cet usage en fait au 1er janvier 1970 et qu’ils n’ont pas été modifiés ultérieurement en DROIT, vous ne pouvez pas les mettre en location saisonnière.

Pour se faire, vous devez les transformer à un « usage autre que de l’habitation », en obtenant préalablement une autorisation de changement d’usage auprès du Maire du lieu de situation du local.  

Dans la majorité des grandes villes, le Maire assortit son autorisation d’une obligation de « compensation » sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux “à un autre usage”.

Le principe de la « compensation » impose :

• soit de proposer en compensation des locaux à “autre usage que l’habitation” dont vous êtes propriétaire et que vous allez transformer en logements ;
• soit d’acheter un titre de compensation auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un « autre usage que l’habitation » (bureaux, commerces…) qu’il va transformer en logements. 

Chaque commune fixe librement le coefficient de compensation. A Paris, les règles à suivre sont fixées par un règlement municipal disponible sur le lien : https://api-site-cdn.paris.fr/images/72102 .

Quelle est la sanction si je ne respecte pas la procédure de changement d’usage ?

Si vous louez l’une de vos résidences secondaires sans avoir préalablement procédé au changement d’usage en violation de l’article L 631-7 du CCH, vous vous exposez au risque d’être poursuivi en justice par la Commune et condamné à une amende civile maximale de 50.000 €/ appartement, outre une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par m2 pour voir le retour du local à l’habitation (L 651-2 du CCH).

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration : 1 an d’emprisonnement et amende de 80 000 €.

ETAPE 2 : Mon règlement de copropriété m’autorise t-il à louer mon bien en meublé Airbnb?

Avant de mettre votre bien en location saisonnière sur une plateforme de type Airbnb, vous devez vérifier que le règlement de copropriété de votre immeuble ne contient pas de clause restrictive sur ce type de location.  

A cette fin, il convient d’étudier minutieusement le règlement de copropriété et son état descriptif de division afin de vous assurer de l’affectation de vos lots, de la destination de votre immeuble, mais également de ses conditions de jouissance.

Si la transformation de votre local commercial en meublé touristique ne devrait pas poser de difficultés en principe, il peut en aller différemment pour vos locaux à usage d’habitation qu’ils constituent ou non votre résidence principale ou secondaire.

Quoiqu’il en soit, l’utilisation de vos lots ou leur changement d’affectation doivent intervenir dans le respect de la destination de l’immeuble de la tranquillité du voisinage. Il est important de se faire assister par un avocat afin qu’il apprécie la licéité de votre projet et pour vous prémunir contre d’éventuelles plaintes de votre copropriété.

ETAPE 3 : Procéder au changement de destination de mon bien en hébergement hôtelier

La destination d’urbanisme d’un bien est ce pourquoi il a été construit et peut varier dans les limites de ce qui est autorisé par le plan local d’urbanisme (PLU).

La location saisonnière est considérée comme une destination « hôtelière » en termes d’urbanisme.

Ainsi si vous êtes propriétaire d’un local à usage « commercial » ou « habitation », il convient d’obtenir un changement de destination en « hébergement hôtelier » qui peut se faire par une simple déclaration préalable ; laquelle ne peut intervenir que sous réserve :

• d’absence d’interdiction résultant du PLU. 
• du droit des copropriétaires ;

A défaut, vous risquez de vous voir exposer à une « amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros » ( L 480-4 du Code de l’urbanisme).

ETAPE 4 : Enregistrer mon meublé airbnb auprès de la Mairie

Vous devez enregistrer votre meublé sur le service en ligne de votre Mairie, faute de quoi vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 5.000 €. Aux termes de cette procédure, vous obtiendrez un numéro de 13 chiffres que vous devrez reporter sur chacune de vos annonces.  

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à consulter cette vidéo de Me Derhy.

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Le Cabinet DERHY AVOCAT

Le Cabinet DERHY AVOCAT est reconnu comme l’un des meilleurs spécialistes en locations meublées touristiques de type Airbnb. A ce titre, Lorène DERHY  est régulièrement sollicitée en sa qualité d’expert dans la presse et les médias pour commenter l’actualité juridique de cette matière.

Principal adversaire  de la Ville de Paris, le Cabinet DERHY AVOCAT assiste, conseille et défend :

-       les propriétaires ou locataires contrôlés et/ou assignés par la Ville de Paris au titre de leurs locations meublées touristiques.

-       les plateformes numériques et intermédiaires touristiques (conciergerie de locations de courtes durées  / agents immobiliers)

Egalement, il  assiste et représente :

-       les bailleurs qui souhaitent récupérer les fruits civils auprès de leur locataire au titre de leur activité de sous-location illicite mais également obtenir leur expulsion .

-        les syndicats de copropriété qui souhaitent mettre fin à l’activité de location saisonnière à l’encontre d’un copropriétaire,

-       les propriétaires qui font l’objet d’une mise en demeure ou d’une procédure judiciaire en vue de voir cesser leur activité par leur syndic.

Enfin, le cabinet DERHY AVOCAT  accompagne également les investisseurs désireux de transformer leur local en meublé touristique, en les conseillant  sur la légalité d’un tel projet tant d’un point de vue urbanistique qu’au regard de leur règlement de copropriété.

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Contact :

9 rue le Tasse – 75116 Paris

Tel : 01-55-74-70-70

Email : lderhy@derhy-avocat.com

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