Loi Le Meur : Quels impacts pour la location courte durée en France ?

La nouvelle réglementation qui touche la location courte durée : comprendre la loi Le Meur en France

Saviez-vous que la loi Le Meur pourrait remodeler le paysage d'Airbnb et des autres locations de courte durée en France ? Cette révélation, soulignée par Dimitri Bougeard lors du webinaire « Airbnb en danger ? Maître Bougeard dévoile tout sur la Loi Le Meur », organisé par Smily, met en lumière une série d'ajustements cruciaux et leurs nombreuses implications pour les parties prenantes. Examinons cette importante modification juridique, en examinant les éléments de la loi tels que discutés par Maître Bougeard, avocat expert de la location saisonnière, et explorons les mesures stratégiques à adopter pour être conforme.

1. Les objectifs fondamentaux de la loi Le Meur

La Loi Le Meur vise à répondre à deux enjeux majeurs : réguler le marché de la location courte durée et augmenter l’offre de logements à long terme dans un contexte de pénurie croissante, notamment dans les zones tendues. L’objectif affiché par le législateur est de décourager la transformation massive de logements en biens destinés exclusivement à la location touristique, en favorisant leur retour sur le marché locatif traditionnel. Toutefois, Maître Bougeard reste sceptique quant à l’efficacité de ces mesures, en s'appuyant sur des exemples internationaux comme New York, où des réglementations similaires n'ont pas produit les résultats escomptés. Plutôt que d'interdire la location saisonnière, la loi s’attache à encadrer les pratiques existantes en renforçant les contrôles, les obligations administratives et les responsabilités des acteurs du secteur.

2. Simplifier les points d'entrée : un processus d'enregistrement unifié

L’une des avancées majeures de la Loi Le Meur réside dans la simplification du processus d’enregistrement des locations courte durée. Actuellement, les démarches varient considérablement d’une commune à l’autre, créant une complexité administrative pour les propriétaires. Avec cette loi, un système d’enregistrement unifié sera mis en place à l’échelle nationale, rendant les formalités plus claires et accessibles, quel que soit le lieu du bien. Maître Bougeard souligne que cette mesure est une avancée bienvenue, car elle permettra de centraliser et d’harmoniser les déclarations, tout en facilitant le suivi des locations par les autorités locales. Cela simplifie la vie des propriétaires et renforce la transparence du marché de la location saisonnière, tout en aidant les communes à mieux encadrer cette activité.

3. Combler les lacunes : renforcer la définition de la « résidence principale »

La Loi Le Meur s’attaque aux abus liés au statut de résidence principale, un levier souvent détourné par certains propriétaires pour bénéficier d’avantages fiscaux ou contourner les restrictions sur la location courte durée. Désormais, les contrôles seront renforcés, et les propriétaires devront fournir des preuves tangibles que leur bien est réellement leur résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, comme l'exige la réglementation. Cette mesure vise à prévenir les déclarations frauduleuses où des résidences secondaires sont présentées comme principales afin de contourner les limites légales. Maître Bougeard souligne que ce durcissement devrait assainir le marché tout en garantissant une application plus stricte et équitable des règles. Pour les propriétaires concernés, il est essentiel de vérifier que leur situation est conforme afin d’éviter des sanctions potentielles.

4. Autorités élargies : renforcer le pouvoir des communes locales

La Loi Le Meur accorde davantage de pouvoirs aux communes pour réguler la location courte durée sur leur territoire. Désormais, un plus grand nombre de communes auront la possibilité d’exiger une autorisation de changement d’usage pour les biens destinés à la location touristique. Cela leur permettra de mieux encadrer cette activité, notamment dans les zones tendues où la pénurie de logements à long terme est un problème majeur. Cependant, toutes les communes ne seront pas concernées, et l’impact de cette mesure sera donc variable selon les régions. Maître Bougeard précise que, bien que ces nouvelles prérogatives donnent plus de contrôle aux collectivités locales, elles ne devraient pas bouleverser complètement le paysage de la location courte durée, sauf dans certaines zones spécifiques où les restrictions pourraient être renforcées. Les propriétaires sont donc invités à surveiller de près les évolutions locales pour rester conformes à la réglementation.

5. Lier l'efficacité énergétique à l'autorisation de location : le rôle du DPE

La Loi Le Meur introduit une nouvelle exigence pour les propriétaires dans certaines zones : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sera désormais pris en compte pour obtenir une autorisation de changement d’usage. Concrètement, les biens devront respecter un certain niveau d’efficacité énergétique pour être éligibles à la location courte durée. Cependant, cette mesure soulève des interrogations, notamment sur son application et ses exceptions. Par exemple, les zones de montagne, où de nombreux logements anciens présentent des performances énergétiques faibles, pourraient bénéficier de dérogations. Cette disposition risque d'ajouter une charge administrative supplémentaire pour les propriétaires et de limiter l’accès au marché pour les biens les moins performants sur le plan énergétique. Maître Bougeard souligne que, bien que la mise en œuvre puisse prendre du temps, il est essentiel de vérifier dès maintenant l’état énergétique de vos biens pour anticiper ces nouvelles obligations.

6. Changements dans les règles de copropriété : un durcissement à prévoir

L’une des évolutions majeures concerne les copropriétés. Jusqu’à présent, les décisions visant à interdire la location courte durée nécessitaient un vote à l’unanimité en assemblée générale, selon l’article 26 de la loi.

Cependant, la Loi Le Meur change la donne : désormais, une interdiction pourra être votée à la majorité simple. Cela donne davantage de pouvoir aux copropriétaires opposés à la location courte durée.

Points importants pour éviter les interdictions :

• Maintenir une bonne communication avec les copropriétaires.
• Assurer un service de qualité pour éviter les nuisances : conciergerie professionnelle, gestion proactive des locataires (bruit, arrivée, départ, etc.), et dispositifs de prévention (exemple : boîtier connecté pour surveiller les nuisances).
• Vérifier si l’immeuble comporte des locaux commerciaux. Dans ce cas, la règle de l’unanimité reste applicable, car l’immeuble n’est pas exclusivement résidentiel.

Conseil : Assistez aux assemblées générales pour protéger vos droits en tant que copropriétaire et voter contre les mesures restrictives.

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7. Nouveaux risques pour les gestionnaires et conciergeries

La Loi Le Meur introduit une responsabilité accrue pour les intermédiaires tels que les conciergeries ou les agences immobilières.

Si un propriétaire ne respecte pas les règles (changement d’usage, autorisation expirée, etc.), les gestionnaires qui ont facilité la mise en location peuvent désormais être tenus responsables et encourir des amendes allant jusqu’à 100 000 €.

Ce que les gestionnaires doivent faire :

• Vérifiez que les propriétaires disposent des autorisations nécessaires avant de prendre en charge un bien.
• Gardez une trace écrite de ces vérifications pour éviter toute responsabilité en cas de litige.
  

8. Fiscalité 2024 et 2025 : des changements à anticiper

En matière de fiscalité, 2024 reste globalement stable, mais 2025 apportera des évolutions importantes.

Ce qui change en 2025 :

• Le seuil du micro-BIC pour les locations courte durée non classées sera abaissé à 15 000 €.
• Les propriétaires dépassant ce seuil devront basculer vers le régime fiscal réel, qui est plus complexe et nécessite généralement un accompagnement comptable.
• La fiscalité des sociétés, comme les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), semble plus stable à court terme, selon Maître Bougeard.

Conseil : Pour les achats prévus en 2025, envisagez une acquisition via une société pour bénéficier d’une meilleure stabilité fiscale.

Points stratégiques à retenir et actions tournées vers l'avenir

Que vous soyez propriétaire ou gestionnaire, il est impératif d’avoir des contrats solides pour sécuriser vos activités :

• Contrats de location courte durée pour les réservations directes.
• Contrats de prestation pour les conciergeries, afin d’éviter toute requalification en activité d’agent immobilier (si vous ne détenez pas de carte G).

Bien que de nombreux changements soient déjà annoncés, Maître Bougeard insiste sur le fait que la réglementation va probablement encore évoluer. Notamment en matière de fiscalité, le rapport Le Meur évoque des réformes potentielles pour taxer plus lourdement les locations meublées, qu’elles soient courtes ou longues durées.

Conclusion : Préparez-vous aux changements tout en restant proactif

La Loi Le Meur marque une étape importante dans l’encadrement de la location courte durée en France. Si certaines mesures, comme la simplification du changement d’usage, sont positives, d’autres, comme le durcissement des règles en copropriété et la responsabilité accrue des intermédiaires, nécessitent une vigilance accrue.

Pour les propriétaires et gestionnaires, l’heure est à la professionnalisation : améliorez vos pratiques, assurez-vous d’être en conformité, et anticipez les changements fiscaux et réglementaires pour rester compétitifs dans ce secteur en pleine mutation.

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Ressources supplémentaires :